Hoe bewijs je discriminatie op de huurmarkt?
Ben je geweigerd als kandidaat-huurder? Denk je dat het komt door je huidskleur, inkomen of beperking, maar heb je geen idee hoe je dat kan bewijzen?
We helpen je om bewijzen te verzamelen om na te gaan of je het slachtoffer bent geworden van discriminatie.
Hoe bewijzen verzamelen van huurdiscriminatie via telefoon?
- Bel de verhuurder of immokantoor en stel je kandidaat als huurder. Neem het gesprek op om een bewijs te verzamelen.
- Vraag dezelfde dag aan een persoon of een vereniging om terug te bellen met een profiel dat vergelijkbaar is, maar zonder het gediscrimineerde kenmerk. Bijvoorbeeld een naam die als niet-buitenlands wordt gezien, of geen persoon met een beperking of geen laag inkomen. Deze persoon neemt het gesprek ook op.
- Hou de opnames als bewijs bij als er een verschil in behandeling is.
Hoe bewijzen verzamelen van huurdiscriminatie via e-mail?
- Stuur een e-mail met je persoonlijke gegevens om je aan te bieden als kandidaat-huurder. Bewaar een kopie van de e-mail en het eventuele antwoord.
- Vraag dezelfde dag aan een persoon die je vertrouwt of aan een vereniging om een e-mail te sturen met een fictief profiel dat vergelijkbaar is, maar zonder het gediscrimineerde kenmerk. Bijvoorbeeld een naam die als niet-buitenlands wordt gezien, of geen persoon met een beperking of geen laag inkomen. De e-mail moet gelijkwaardige informatie bevatten en op dezelfde manier geschreven zijn.
- Stuur als het antwoord anders is een nieuwe e-mail in jouw naam om te vragen of de situatie veranderd is en of de woning nog beschikbaar is. Dit zal eventuele discriminatie bevestigen of uitsluiten.
Stapsgewijze instructies bij huurdiscriminatie
Openen Bewijs verzamelen via telefoon
Bel en neem het gesprek op
- Controleer of je met je telefoon gesprekken kan opnemen en of de opname kan worden omgezet in een digitaal bestand. Als dat niet het geval is, kan je een app downloaden voor spraakopname.
- Anders bel je met een telefoon, activeer je de luidspreker en neem je op met een andere telefoon of een dictafoon.
- Verwijder deze opnames niet! Bewaar ze als bewijsmateriaal.
Vraag een persoon die je kent of een vereniging om hetzelfde te doen
De persoon of vereniging die deze test uitvoert, moet deze instructies volgen:
- Probeer het gesprek met de verhuurder of het immokantoor kort te houden. Voorbeeld: "Hallo, dit is (naam). Ik bel in verband met de advertentie voor de huur van een woning gelegen in (adres of plaats). Ik zou de woning graag willen bezichtigen. Is dit nog mogelijk?"
- Wees flexibel met het voorstellen van een datum voor een bezichtiging (tenzij dit onmogelijk is, zoals een bezichtiging op dezelfde dag), en over de voorwaarden van het huurcontract (datum van verhuis, huurwaarborg enz.), en beëindig vervolgens het gesprek.
- Zeg de afspraak af door bijvoorbeeld aan te geven dat je een andere woning hebt gevonden.
- Maak je vertrouwd met de fictieve situatie. Oefen op basis van de info in het vergelijkbaar fictief profiel.
- Vermeld geen elementen die verband houden met het gediscrimineerde kenmerk (noem bijvoorbeeld geen handicap, buitenlandse naam of laag inkomen).
Goed om te weten:
- Noteer als het gesprek niet kon worden opgenomen de gedetailleerde getuigenis van de persoon of vereniging die de verhuurder of makelaar heeft opgebeld. Opgelet: vraag in dit geval liever de hulp van een vereniging dan van een kennis, want de objectiviteit van deze laatste kan in het gedrang komen.
- Zorg dat de andere persoon op een vereniging op dezelfde dag belt, enkele uren na elkaar. Als er te veel tijd tussen de 2 verzoeken zit, kan de verhuurder anders reageren.
Openen Bewijs verzamelen via e-mail
Stuur een e-mail
Gebruik ofwel het standaardbericht dat wordt voorgesteld door de immosite, of schrijf een korte e-mail met de vraag of de woning nog beschikbaar is en of het mogelijk is om de woning te bezichtigen. De e-mail kan rechtstreeks naar de eigenaar of de makelaar worden gestuurd.
Hallo,
Ik ben geïnteresseerd in het huren van deze woning gelegen op (specificeer adres, indien beschikbaar). Is het nog beschikbaar? Is het mogelijk om het te bezichtigen?
Alvast bedankt voor uw antwoord.
Ik kijk ernaar uit om van u te horen,
(Naam)
Vraag een kennis of vereniging om een gelijkaardige e-mail te sturen
- De e-mail van de kennis of vereniging hoeft niet identiek te zijn, maar moet wel dezelfde essentiële informatie bevatten. Dit omvat het verzoek om beschikbaarheid en een bezoek.
- De kennis of vereniging moet dat doen met een fictief profiel dat vergelijkbaar is met het jouwe, zonder het mogelijk discriminerende kenmerk op te nemen. Bijvoorbeeld een naam die als niet-buitenlands wordt ervaren, het niet vermelden van een handicap of een specifieke inkomenssituatie.
- De 2 e-mails moeten op dezelfde dag verstuurd worden, enkele uren na elkaar. Anders kan de verhuurder anders reageren.
Stuur een nieuwe e-mail na een ander antwoord
- Als de eigenaar of het immokantoor je heeft verteld dat de woning niet langer beschikbaar is, maar een positief antwoord heeft gegeven aan de kennis of vereniging, stuur je een tweede e-mail in jouw naam om te vragen of de situatie is veranderd.
Voorbeeld:
Hallo,
Ik heb op (datum van het eerste contact) contact met u opgenomen over het huren van de woning op (adres). U vertelde mij dat het niet langer beschikbaar was, maar ik zie dat de advertentie nog steeds zichtbaar is. Ik ben nog steeds geïnteresseerd in het huren van de woning. Is het nog steeds beschikbaar?
Alvast bedankt voor uw antwoord.
Met vriendelijke groet
(Naam)
- Als je geen antwoord ontvangt en het andere profiel is wel aanvaard, dan stuur je een e-mail om het op te volgen:
Voorbeeld:
Hallo,
Ik heb op (datum van het eerste contact) contact met je opgenomen over het huren van de woning op (adres). Aangezien ik nog steeds geen antwoord heb ontvangen, neem ik opnieuw contact met u op om te weten te komen of de woning nog beschikbaar is en of het mogelijk is om deze te bezichtigen.
Bij voorbaat dank voor uw antwoord.
Met vriendelijke groet
(Naam)
- Deze tweede e-mail moet je pas sturen nadat je een antwoord hebt gekregen op de test die je kennis of de vereniging heeft uitgevoerd. Deze chronologie is essentieel om een 'vermoeden van discriminatie' vast te stellen, waardoor de bewijslast verschuift naar de verhuurder of makelaar.
Welk bewijs is geldig?
In het geval van een gerechtelijke procedure bepaalt het Burgerlijk Wetboek dat elke partij de feiten moet bewijzen die ze beweert en dat alle partijen moeten samenwerken bij het beheer van het bewijsmateriaal. Gezien de specifieke moeilijkheden die het bewijzen van discriminatie met zich meebrengt, heeft de antidiscriminatiewetgeving het leveren van bewijs vergemakkelijkt door de bewijslast te verschuiven. Het is dus aan de beschuldigde persoon om te bewijzen dat die de handeling waarvan die wordt beschuldigd niet heeft gepleegd door bewijs van het tegendeel te leveren, d.w.z. dat de ongunstige behandeling verband houdt met een andere reden die geen verband houdt met een beschermd kenmerk.
Voorbeelden:
- Een kandidaat ontvangt het bericht dat de eigenaar een andere kandidaat heeft gekozen. Hij vraagt een persoon van Belgische afkomst om contact op te nemen met het agentschap, dat hem informeert dat de woning nog beschikbaar is. De telefoongesprekken werden opgenomen. De rechtbank oordeelde op basis van de opnames dat er inderdaad sprake was van directe discriminatie en dat de verhuurder niet had kunnen aantonen dat de weigering geen verband hield met een niet-discriminerende reden. Het slachtoffer krijgt een schadevergoeding en het immokantoor moet de beslissing in zijn kantoor en in het bulletin van het Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI) bekendmaken.
- Een persoon werd een woning geweigerd omdat deze al verhuurd was. Een vriendin belde vervolgens het makelaarskantoor, dat haar vroeg "of haar vrienden Belgen of buitenlanders waren". Op basis van deze getuigenis heeft de rechter een vermoeden van discriminatie en is er dus een verschuiving van de bewijslast. De verhuurder kon de afwezigheid van discriminatie niet bewijzen en werd veroordeeld.
Is het opnemen van een gesprek rechtsgeldig?
De rechtsgeldigheid van het gebruik van een geluidsopname als bewijs wordt aanvaard in discriminatiezaken en is bevestigd door rechtspraak. Het is dus toegestaan om een gesprek op te nemen waaraan je deelneemt, zolang het gebruik van de opname de privacy van de andere deelnemers niet schendt. Er wordt rekening gehouden met de inhoud van het gesprek en de omstandigheden waarin het plaatsvond.
In dit geval is het doel van de opname om het bestaan van discriminatie vast te stellen en heeft het gesprek geen betrekking op het privéleven van de deelnemers, maar eerder op hun relatie als toekomstige huurders en verhuurders/makelaars, bankiers/klanten, enz.
Er is dus niets dat het gebruik ervan in de rechtbank in de weg staat, vooral omdat het moeilijk is om discriminatie op een andere manier te bewijzen.
Zijn discriminatietests geldig?
Testen worden in de strijd tegen discriminatie gebruikt om discriminatie te bewijzen. Het kan verschillende vormen aannemen:
- Situatietests:
- De persoon die meent gediscrimineerd te zijn, herhaalt het proces (bv. het aanvragen van een woning) en neemt het gesprek op of herhaalt dezelfde procedure via e-mail (om een schriftelijk verslag te verkrijgen).
- De persoon die meent slachtoffer te zijn, vindt een tweede persoon met een gelijkaardig profiel. Het enige opmerkelijke verschil betreft een van de kenmerken die door de wetgeving worden beschermd: de ene persoon heeft bijvoorbeeld een Europees klinkende familienaam en de andere een Afrikaans klinkende familienaam.
- Mystery shopping: een persoon wordt gevraagd om te discrimineren (een dienstenchequekantoor, een immomakelaar) en er wordt geobserveerd of dat verzoek om te discrimineren ingewilligd wordt.
De jurisprudentie aanvaardt deze bewijsmethode als een manier om discriminatie te veronderstellen en de bewijslast te verschuiven, zoals voorzien in de wet. Situatietests werden als bewijsmethode gevalideerd door de uitspraak van het Hof van Beroep van Brussel en zijn opgenomen in de Waalse en Brusselse regionale wetgeving.
Het is echter belangrijk om waakzaam te zijn over de manier waarop deze test wordt uitgevoerd. Unia pleit er in elk geval voor dat individuen of verenigingen deze tests enkel reactief gebruiken, d.w.z. nadat discriminatie heeft plaatsgevonden om deze te kunnen bewijzen. Anderzijds is Unia voorstander van proactieve tests. In Brussel is het mogelijk om een verzoek tot testen in te dienen of een klacht in te dienen om discriminatie te melden bij Brussel Logement.
Tips om te zorgen voor een vergelijkbaar fictief profiel
Zorg dat het fictieve profiel dat je kennis of de vereniging gebruikt vergelijkbaar is met je eigen profiel:
- Enkel het kenmerk dat mogelijk gediscrimineerd wordt, mag verschillen: bijvoorbeeld je nationaliteit, afkomst, handicap of inkomen.
- De 2 profielen mogen zeer kleine verschillen bevatten om geen argwaan te wekken bij de verhuurder of het immokantoor: een paar jaar verschil in leeftijd, een klein verschil in inkomensniveau, een vergelijkbaar maar niet identiek beroep, enz.
- Sommige informatie moet volledig identiek zijn, omdat deze de beslissing van de verhuurder kan beïnvloeden: het aantal personen, het soort inkomen, de gewenste lengte van het huurcontract, de aanwezigheid van huisdieren, roker of niet, burgerlijke staat, enz. Ook als je de verhuurder hebt verteld dat je bepaalde garanties kan bieden (bewijs van betaling van de vorige huur, aanbeveling van een vorige verhuurder, borgsteller, enz.) moet dat in beide profielen vermeld staan.
De verhuurder of het immokantoor zal misschien niet om al deze informatie vragen, maar je bent beter voorbereid.
Wat kan je doen met het bewijs van huurdiscriminatie?
- In Brussel en Wallonië: doe een melding bij Unia en voeg de verzamelde bewijzen toe.
- In Vlaanderen: contacteer het VMRI.
Aanbevelingen voor huisvesting voor de verkiezingen van 2024
Er is heel wat discriminatie op de huisvestingsmarkt. Hoe pak je de pijnpunten aan? Ontdek de aanbevelingen van Unia voor de verkiezingen van 2024.
Praktijktesten 2.0: enkele nieuwe voorstellen van Unia
Unia publiceert nieuwe voorstellen om het testen van situaties in de strijd tegen discriminatie op de arbeidsmarkt te verbeteren.