Comment prouver une discrimination au logement ?
On vous a refusé un logement ? Vous pensez que c'est à cause de votre couleur de peau, de vos revenus ou de votre handicap ? Comment en avoir la certitude ? Comment le prouver ?
La loi antidiscrimination vous protège et pour vous aider, Unia vous propose une méthode destinée à vérifier si vous avez été victime de discrimination.
Par téléphone
- Je contacte le bailleur ou l’agence en utilisant mes informations personnelles et je soumets ma candidature. J’enregistre la conversation pour conserver une preuve.
- Le même jour, je demande à une personne de confiance ou à une association de rappeler en utilisant un profil comparable au mien, mais qui ne présente pas la caractéristique discriminée (par exemple, un nom perçu comme non étranger, ou l'absence de mention d'un handicap ou de revenus faibles). Cette personne enregistre également la conversation.
- Si une différence de traitement est constatée, je conserve les enregistrements comme preuves.
Par e-mail
- J’envoie un e-mail avec mes informations personnelles pour soumettre ma candidature. Je conserve une copie de l’e-mail et de la réponse éventuelle.
- Le même jour, je demande à une personne de confiance ou à une association d’envoyer un e-mail similaire en utilisant un profil comparable au mien, mais sans la caractéristique discriminée (par exemple, un nom perçu comme non étranger, ou sans mention d’un handicap ou de faibles revenus). L’e-mail doit contenir des informations équivalentes et être rédigé de manière similaire.
- Si la réponse est différente, j’envoie un nouvel e-mail à mon nom pour demander si la situation a évolué et si le bien est toujours disponible. Cela permet de confirmer ou d’exclure une éventuelle discrimination.
Comment faire étape par étape ?
Ouvrir Par téléphone
Appeler et enregistrer la conversation
- Vérifiez que votre téléphone permet d’enregistrer les conversations et que l’enregistrement est convertible en fichiers numériques. Si ce n'est pas le cas, téléchargez une application d’enregistrement vocal sur votre téléphone.
- Sinon, appelez avec un téléphone, activez le haut-parleur et enregistrez avec un autre téléphone ou un dictaphone.
- Ne supprimez pas ces enregistrements ! Conservez-les précieusement comme preuves.
Demander à une connaissance ou à une association de rappeler
La personne ou l’association qui réalisera ce test devra respecter les consignes suivantes :
- Essayer de maintenir une conversation brève avec le bailleur ou l’agence, même si la discussion peut prendre des directions imprévues.
- Exemple de conversation :
"Bonjour (Bonsoir), ici (nom). Je vous appelle à propos de l’annonce pour la location d’un bien situé à (adresse ou commune). J’aurais souhaité visiter ce bien. Est-ce encore possible ?" - Être flexible concernant les propositions de date pour une visite (sauf en cas d’impossibilité, comme une visite le jour même), ainsi que les conditions du bail (date d’entrée dans les lieux, garantie locative, etc.), puis conclure la conversation.
- Par la suite, annuler le rendez-vous en indiquant, par exemple, avoir trouvé un autre logement.
- Bien connaître votre situation, notamment les éléments permettant de créer un profil comparable (voir « Profils comparables »).
- Ne pas inclure d’éléments liés à la caractéristique discriminée (par exemple, ne pas mentionner un handicap, un accent étranger ou une faiblesse de revenus).
En cas d’impossibilité d’enregistrer la conversation
- Mettre par écrit un témoignage détaillé de la personne ou de l’association ayant rappelé le bailleur ou l’agence immobilière.
- Attention : dans ce cas, il est préférable de demander l’aide d’une association plutôt que d’une connaissance, car l’objectivité de cette dernière pourrait être mise en doute.
Réagir le jour même
- Les deux appels doivent être effectués le même jour à quelques heures d’intervalle. Un délai trop long entre les deux demandes pourrait justifier une différence de réponse de la part du bailleur.
Ouvrir Par e-mail
Envoyer un e-mail
- Utilisez soit le message standard proposé par le site immobilier, soit rédigez un bref e-mail demandant si le bien est encore disponible et s’il est possible de le visiter. L’e-mail peut être adressé directement au propriétaire ou à l’agence immobilière.
Exemple d’e-mail à envoyer :
Bonjour,
Je suis intéressé·e par la location de ce bien situé à (préciser l’adresse, si disponible). Est-il encore disponible ? Serait-il possible de le visiter ?
Je vous remercie d’avance pour votre réponse.
Bien à vous,
(Nom)
Demander à une connaissance ou à une association d’envoyer un e-mail similaire
- L’e-mail envoyé par la connaissance ou l’association ne doit pas être identique, mais reprendre les mêmes informations essentielles. Cela inclut la demande de disponibilité et de visite.
- La connaissance ou l’association doit utiliser un profil comparable au vôtre (voir "Profils comparables"), sans inclure la caractéristique potentiellement discriminée (par exemple, un nom perçu comme non étranger, l’absence de mention d’un handicap ou d’une situation de revenus spécifiques).
Réagir le jour même
- Les deux e-mails doivent être envoyés le même jour, à quelques heures d’intervalle. Un délai trop long entre les deux envois pourrait justifier une différence de réponse de la part du bailleur.
Envoyer un nouvel e-mail après une réponse différente
- En cas de refus pour vous et d’accord pour l’autre profil
Si le propriétaire ou l’agence vous a répondu que le bien n’était plus disponible, mais a donné une réponse positive à la connaissance ou à l’association, envoyez un second e-mail à votre nom pour demander si la situation a évolué.
Exemple :
Bonjour,
Je vous avais contacté le (date du 1er contact) à propos de la location du bien situé à (adresse). Vous m’aviez indiqué qu’il n’était plus disponible, mais je constate que l’annonce est toujours visible. Je reste intéressé·e par la location du bien. Est-il encore disponible ?
Je vous remercie d’avance pour votre réponse.
Bien à vous,
(Nom)
- En cas d’absence de réponse pour vous et d’accord pour l’autre profil
Si vous n’avez pas reçu de réponse alors que l’autre profil a eu une réponse favorable, renvoyez un e-mail pour relancer :
Exemple :
Bonjour,
Je vous avais contacté le (date du 1er contact) à propos de la location du bien situé à (adresse). N’ayant toujours pas reçu de réponse à ce jour, je vous recontacte pour savoir si le bien est toujours disponible et s’il est possible de le visiter.
Je vous remercie d’avance pour votre réponse.
Bien à vous,
(Nom)
Respecter la chronologie
- Ce second e-mail ne doit être envoyé qu’après avoir obtenu une réponse au test réalisé par votre connaissance ou l’association. Cette chronologie est essentielle pour établir une "présomption de discrimination", qui fera glisser la charge de la preuve vers le bailleur ou l’agence immobilière.
Quels éléments de preuve sont valides ?
En cas de procédure judiciaire, le Code civil prévoit que chaque partie doit prouver les faits qu’elle allègue et toutes les parties doivent collaborer à l'administration de la preuve. Toutefois, vu les difficultés particulières pour démontrer les discriminations, la législation antidiscrimination a prévu de rendre la preuve plus facile par un système de glissement de la charge de la preuve. Autrement dit, c’est alors à la personne accusée de prouver qu'elle n'a pas commis ce qui lui est reproché en rapportant la preuve contraire, à savoir que le traitement défavorable est lié à un autre motif qui n’a aucun lien avec un critère protégé.
Exemples :
- Un candidat reçoit le message que le propriétaire a choisi un autre candidat. Il demande à une personne d'origine belge de contacter l’agence, qui l'informe que le bien est toujours libre. Les conversations téléphoniques ont été enregistrées. Le tribunal a constaté, sur base des enregistrements, qu’il y a bien eu discrimination directe et que le bailleur n'a pas pu démontrer que le refus n'était pas en lien avec un motif non discriminatoire. La victime est indemnisée et l’agence doit afficher la décision dans ses locaux et le bulletin de l'Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI) ;
- Une personne s’est vu refuser un logement parce qu’il serait déjà loué. Une amie appelle par la suite l’agence immobilière qui lui demande « si ses amis sont belges ou étrangers ». Sur la base de ce témoignage, le juge a estimé qu’il y avait une présomption de discrimination et donc un glissement de la charge de la preuve. Le bailleur n’a pas pu démontrer l’absence de discrimination et a été condamné.
L'enregistrement d'une conversation est-il valide ?
La validité juridique de l’utilisation d’un enregistrement sonore comme preuve est admise en matière de discrimination et confirmée par plusieurs décisions en justice. Il est ainsi permis d’enregistrer une conversation à laquelle on est partie pour autant que l’usage de cet enregistrement ne viole pas la vie privée des autres participant·e·s. On tiendra notamment compte du contenu et des circonstances dans lesquelles la conversation a eu lieu.
En l’occurrence, l’enregistrement a pour objectif de constater l’existence d’une discrimination et cette conversation ne concerne pas la vie privée des participant·e·s mais vise plutôt leur relation en tant que candidat·e locataire et bailleur·eresse/agents, banquier·ère/client·e,...
Rien ne s’oppose donc à ce qu’il puisse être utilisé en justice d’autant que la preuve d’une discrimination peut difficilement être rapportée autrement.
Un test de discrimination (testing) est-il valide ?
Le testing est un outil utilisé en matière de lutte contre les discriminations pour prouver les discriminations. Il peut prendre plusieurs formes :
- Le test de situation :
- La personne qui estime avoir été victime refait le processus (par exemple, se porter candidat·e à un logement) et enregistre la conversation ou refait la même procédure par e-mail (pour avoir un écrit) ;
- La personne qui estime avoir été victime trouve une deuxième personne qui a un profil similaire au sien. La seule différence notable concerne l’un des critères protégés par la législation : l’un·e a un nom de famille à consonnance européenne tandis que le·la deuxième a un nom de famille à consonnance africaine, par exemple ;
- Le mystery shopping : on demande à quelqu’un de discriminer (une agence de titres-services, une agence immobilière) et on observe s’il suit ou pas la demande de discrimination.
La jurisprudence accepte ce mode de preuve en vue de faire présumer une discrimination et entrainer le glissement de la charge de la preuve prévu par la loi.
Le test de situation a été validé comme mode de preuve par l’Arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles et est consacré dans les législations régionales wallonnes et bruxelloises.
Il convient néanmoins d’être vigilant quant à la manière dont est réalisé ce test. Unia plaide en tout état de cause pour que les particuliers ou les associations ne fassent usage de ces tests que de manière réactive, c’est-à-dire après qu’une discrimination se soit produite afin de pouvoir la prouver. Par contre, Unia plaide pour que les autorités publiques fassent réaliser régulièrement des testings de manière proactive. Il est possible de déposer une demande de testing ou de déposer plainte en vue de signaler des faits de discrimination notamment auprès de Bruxelles Logement.
Utiliser des profils fictifs comparables
Il est indispensable que le profil fictif (utilisé par votre connaissance ou par l’association) soit comparable au vôtre, SAUF en ce qui concerne la caractéristique potentiellement discriminée (par exemple, votre nationalité, origine, handicap ou revenus). De très légères différences peuvent toutefois apparaître entre les deux profils pour éviter d’éveiller les soupçons du propriétaire ou de l’agence (quelques années d’écart dans l’âge, une petite variation dans le niveau de revenu, un métier comparable mais pas identique…).
Certaines informations doivent quant à elles être totalement identiques, car elles peuvent influencer la décision du bailleur. Cela inclut le nombre de personnes qui occuperont le bien, le type de revenus, la durée souhaitée du bail, la présence d’animaux de compagnie, le fait d’être fumeur ou non, l’état civil, etc.
De même, si vous avez précisé au propriétaire que vous pouviez fournir certaines garanties (preuve de paiement de loyers précédents, recommandation d’un ancien bailleur, garant, etc.), le profil de comparaison devra mentionner les mêmes garanties, même si celles-ci ne sont pas réelles.
Il se peut que le propriétaire ou l’agence ne demande pas toutes ces informations, mais il est préférable d’être prêt à les fournir, surtout si vous communiquez par téléphone.
Que faire avec les preuves ?
Remplissez notre formulaire de signalement et ajoutez-y vos preuves.
Formulaire-type pour sélectionner les locataires sans discriminer en Wallonie
Pour lutter contre les discriminations dans l’accès au logement, Unia, le Service Public de Wallonie, Federia (la Fédération des agents immobiliers francophones de Belgique) et l’Institut pour l’égalité des femmes et des hommes ont élaboré un formulaire-type à destination des agences immobilières et des propriétaires. Avec ce nouvel outil, les acteurs du marché du logement pourront désormais sélectionner les candidats-locataires sans discriminer.
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